전월세 전환율 계산기 2026, 전세를 월세로 바꿀 때 법정 상한 5%와 월세 상한 바로 계산

계약 기간 중이거나 갱신하면서 전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 집주인이 원하는 만큼 월세를 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법이 정한 전환율 상한이 있기 때문입니다. 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 쪽이고, 2026년 10월 22일 기준금리가 연 3.00%로 동결되어 지금 상한은 연 5.0%입니다. 아래 계산기에 금액만 넣으면 월세 상한과 집주인이 제시한 월세가 상한 안인지 바로 확인할 수 있습니다.

전월세 전환율 계산기 (주택)

1) 금액을 넣으세요 (단위: 만 원)
예: 3억 원이면 30000. 원 단위(300000000)로 넣어도 알아서 바꿔 계산합니다.

지금 전세보증금

바꾼 뒤 남길 보증금

한국은행 기준금리 (%)

집주인이 제시한 월세 (선택, 단위: 만 원)

참고용 계산입니다. 기준금리는 바뀔 수 있으니 한국은행 홈페이지에서 지금 금리를 확인하고 넣으세요. 실제 계약 전에는 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 상담으로 확인하는 것이 안전합니다.

전월세 전환율 상한, 어떻게 정해지나요

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꿀 때, 아래 두 비율 중 낮은 비율을 넘을 수 없다고 정합니다. 두 숫자는 같은 법 시행령 제9조에 있습니다.

기준	정한 비율	지금 값
고정 비율 (시행령 제9조 제1항)	연 1할	연 10%
기준금리 연동 (시행령 제9조 제2항)	한국은행 기준금리 + 연 2%	3.00% + 2% = 연 5.0%
실제 상한 (둘 중 낮은 쪽)		연 5.0%

기준금리에 더하는 이율은 원래 연 3.5%였는데, 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 연 2%로 낮아졌습니다. 그래서 예전 글에 나오는 "상한 6.5%"나 "5.5%" 같은 숫자는 지금은 맞지 않습니다.

계산 공식과 예시

공식은 간단합니다. 월세 = 월세로 바뀌는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다.

상황	월세로 바뀌는 보증금	월세 상한 (연 5.0%)
전세 3억 → 보증금 1억	2억 원	월 약 83만3333원
전세 2억 → 보증금 1억	1억 원	월 약 41만6667원
전세 1억5000만 → 보증금 5000만	1억 원	월 약 41만6667원
전세 5억 → 보증금 3억	2억 원	월 약 83만3333원

표에서 보듯 월세는 원래 전세금이 아니라 줄어드는 보증금 금액으로 정해집니다. 반대로 집주인이 2억 원을 줄이면서 월 100만 원을 달라고 하면 전환율은 연 6%로 상한 5%를 넘습니다.

이 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우

경우	상한 적용	설명
살고 있는 집의 계약 기간 중 전세 일부를 월세로 바꿀 때	적용	법 제7조의2가 바로 이 경우를 정합니다
같은 집에서 계약을 갱신하면서 바꿀 때	적용된다는 설명이 많음	기존 임대차가 이어지는 것으로 보기 때문입니다. 다툼이 있을 수 있어 상담으로 확인하세요
새 집에 처음 월세 계약을 맺을 때	바로 적용되지 않는다는 해석이 일반적	새 계약은 보증금과 월세를 당사자가 정합니다
상가 임대차	다른 법	상가건물 임대차보호법의 다른 기준을 봐야 합니다

내 경우가 어디에 해당하는지 애매하면 계약서에 서명하기 전에 상담으로 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

상한보다 많이 냈다면

넘는 부분은 효력이 없습니다

법 제7조의2는 상한을 넘는 전환을 금지하고 있어, 넘는 부분의 약정은 효력이 없다고 봅니다. 이미 더 낸 월세는 돌려 달라고 요구할 수 있다는 것이 일반적인 설명입니다.

먼저 할 일

순서	할 일
1	위 계산기로 실제 전환율이 몇 %인지 숫자로 정리합니다
2	계약서, 월세 이체 내역을 모아 둡니다
3	집주인에게 상한과 계산 근거를 보여 주고 조정을 요청합니다
4	합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받습니다

자주 묻는 질문

Q. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌나요?

네. 기준금리 + 2%로 계산하기 때문에 금리가 오르면 상한도 오르고, 내리면 상한도 내려갑니다. 2026년 초 기준금리가 연 2.50%였을 때는 상한이 연 4.5%였고, 7월·8월 인상 뒤 10월 22일 연 3.00% 동결로 지금은 연 5.0%입니다.

Q. 월세를 다시 전세로 바꿀 때도 이 상한을 쓰나요?

법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 정한 규정입니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 반대 경우는 집주인과 합의해서 정합니다.

Q. 시장에서 실제로 쓰는 전환율은 다른가요?

한국부동산원 등이 지역별 실제 전월세 전환율 통계를 냅니다. 실제 거래 전환율은 지역과 집 종류마다 다르지만, 기존 계약을 전환할 때는 그보다 높더라도 법정 상한을 넘을 수 없습니다.

정리

전세 일부를 월세로 바꿀 때 전환율 상한은 연 10%와 기준금리 + 2% 중 낮은 쪽이고, 지금은 연 5.0%입니다. 월세 상한은 줄어드는 보증금 × 5% ÷ 12로 계산하며, 2억 원을 월세로 바꾸면 월 약 83만 원이 상한입니다. 위 계산기에 금액을 넣어 보고, 상한을 넘는 요구를 받았다면 계약 전에 상담부터 받아 보세요.

이 글은 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조(2020년 9월 29일 개정)와 2026년 10월 22일 한국은행 금융통화위원회 기준금리 결정(연 3.00% 동결) 보도를 바탕으로 정리했습니다. 계산 결과는 참고용이며 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.